ขายที่ดิน "พื้นที่สีแดง" ผืนใหญ่เกือบ 20 ไร่ ใจกลางเมืองชลบุรี (บ้านสวน) ทำเลทองศักยภาพสูง เหมาะขึ้นโครงการจัดสรรหรู หรือ Mixed-Use

🟥ขายที่ดิน "พื้นที่สีแดง" ผืนใหญ่เกือบ 20 ไร่ ใจกลางเมืองชลบุรี (บ้านสวน) ทำเลทองศักยภาพสูง เหมาะขึ้นโครงการจัดสรรหรู หรือ Mixed-Use

🔴รายละเอียดสำหรับนำเสนอนายทุน โดยวิเคราะห์จากศักยภาพที่ดินจริงตาม

โฉนดทั้ง 2 ใบ (เลขที่ 910 และ 172):

• ​แปลงที่ 1: 5 ไร่ 3 งาน 86.6 ตร.ว.

• ​แปลงที่ 2: 13 ไร่ 3 งาน 23.5 ตร.ว. รวมเนื้อที่จริง: 19 ไร่ 3 งาน 10.1 ตารางวา (มากกว่า 18 ไร่ที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งเป็นผลดีต่อนายทุนมากครับ) ราคารวม (ประมาณการ): ~150 ล้านบาท (คำนวณจาก 7,910 ตร.ว. x 19,000 บาท)

​

​ไฮไลท์สำคัญ (Selling Points):

• ​ทำเลศักยภาพ (Prime Location): ตั้งอยู่ที่ ต.บ้านสวน อ.เมืองชลบุรี แวดล้อมด้วยชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวก

• ​ผังเมืองสีแดง (Red Zone): เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ซึ่งหายากมากในไซส์ขนาดนี้ สามารถสร้างตึกสูงได้ อาคารพาณิชย์ได้ หรือโครงการจัดสรรความหนาแน่นสูงได้ (High Density) ไม่ติดข้อจำกัดเหมือนพื้นที่สีเขียวหรือเหลือง

• ​รูปแปลงสวย (Land Shape): หน้ากว้างติดถนน เข้าออกได้หลายทาง ปรับผังโครงการได้ง่าย

• ​ราคาคุ้มค่า: เพียง 19,000 บาท/ตร.ว. (ในขณะที่ราคาตลาดโซนพาณิชยกรรมเมืองชลบุรีมักสูงกว่านี้)

​การวิเคราะห์ศักยภาพและการพัฒนาโครงการ (Feasibility Study)

​เพื่อให้คุณนำไปเสนอนายทุนได้อย่างมืออาชีพ ผมได้คำนวณโมเดลการพัฒนาที่ดิน (Best Use Analysis) ดังนี้ครับ:

​สมมติฐานพื้นที่ขายสุทธิ: หักพื้นที่ถนนสวนกลาง สวน และนิติบุคคลออกประมาณ 30-35% จะเหลือพื้นที่ขายประมาณ 5,200 - 5,500 ตารางวา

​🏠โมเดลที่ 1: บ้านเดี่ยวหรู ระดับ Luxury (ราคา 10-15 ล้านบาท+)

• ​แนวคิด: จับกลุ่มนักธุรกิจในเมืองชลบุรี, เจ้าของกิจการ, และแพทย์

• ​ขนาดที่ดินต่อหลัง: 100 - 120 ตารางวา (เน้นพื้นที่ใช้สอยและสวนส่วนตัว)

• ​จำนวนยูนิตที่ได้: ประมาณ 45 - 50 หลัง

• ​จุดขาย: ความเป็นส่วนตัวใจกลางเมือง (Urban Sanctuary) เดินทางสะดวกแต่ได้บ้านหลังใหญ่

​🏝โมเดลที่ 2: พูลวิลล่า (Pool Villa) เพื่อการอยู่อาศัยหรือปล่อยเช่า

• ​แนวคิด: บ้านพักตากอากาศในเมือง หรือบ้านดีไซน์รีสอร์ท

• ​ขนาดที่ดินต่อหลัง: 60 - 80 ตารางวา (เน้นตัวบ้านเต็มพื้นที่ + สระว่ายน้ำ)

• ​จำนวนยูนิตที่ได้: ประมาณ 65 - 80 หลัง

• ​จุดขาย: ดีไซน์ Modern Tropical เหมาะกับคนรุ่นใหม่ หรือนักลงทุนปล่อยเช่ารายวัน/รายเดือน

​🏪โมเดลที่ 3: โรงแรมหรู / Serviced Apartment / Mixed-Use (เนื่องจากเป็นพื้นที่สีแดง)

• ​แนวคิด: ด้านหน้าทำ Community Mall เล็กๆ หรืออาคารพาณิชย์ ด้านในเป็นโรงแรมหรือคอนโด Low Rise

• ​ศักยภาพ: สามารถสร้างอาคารสูงได้ (ตามกฎหมายระยะร่นและความกว้างถนน)

• ​จำนวนห้อง: ขึ้นอยู่กับความสูงอาคาร แต่ศักยภาพที่ดินรองรับโรงแรมขนาด 150 - 200 ห้อง พร้อมศูนย์ประชุมสัมมนา (MICE) ได้สบาย