ข้อควรรู้! กฎหมายและรายละเอียดสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย

เรื่องสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ถือได้ว่าเป็นเรื่องที่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องมีความเข้าใจที่ตรงกัน เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจจะตามมาในภายหลัง! ดังนั้นในบทความนี้เราจึงขอหยิบยกข้อกฎหมายและรายละเอียดสัญญาเช่าที่คุณควรจะต้องรู้มาฝาก ซึ่งจะมีรายละเอียดอะไรที่น่าสนใจบ้าง เราไปติดตามพร้อมๆ กันเลย

สัญญาเช่า คือ ?

สัญญาเช่า คือ สัญญาที่ทำร่วมกันระหว่าง “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า” โดยในสัญญาเช่าจะมีการสรุปข้อตกลงและเงื่อนไขในการเช่าที่ทั้ง 2 ฝ่าย เข้าใจตรงกัน ซึ่งสัญญาเช่านี้จะเป็นหลักฐานชิ้นสำคัญในการเช่าอยู่อาศัยในช่วงระยะเวลาที่กำหนด โดยทางผู้เช่าจะชำระค่าเช่า ให้แก่ผู้ให้เช่าตามจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญา และผู้เช่ามีสิทธิที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าแต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่อย่างใด และต้องชำระเงินเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้นๆ เรียกว่า “ค่าเช่า”

สัญญาเช่า สำคัญไหม ?

หากถามว่าสัญญาเช่า สำคัญไหม ? เราขอบอกเลย “มาก” ซึ่งการที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีเจตนาตกลงกันก็ถือว่าเกิดสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว แต่! ทางการกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ (สัญญาเช่า) ไม่เช่นนั้นจะทำการฟ้องร้องบังคับคดีในชั้นศาลไม่ได้!

ประเภทของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ

1. การเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยมีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย
2. การเช่าแบบระยะเวลาที่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานจนท. จึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้

⁠ทั้งนี้ยังมีสัญญาเช่าฉบับพิเศษ ที่ทางกฎหมายเรียกว่า “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ” ซึ่งความหมายก็คือ สัญญาที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่าที่ต้องชำระ เช่น สัญญาที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าซ่อมแซมหากคอนโดหรือบ้านมีการชำรุด ผิดแปลกไปจากเดิม เป็นต้น

หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆ จะต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าด้วยตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเองได้แก่ การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ อย่างเช่น มุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด การเปลี่ยนก๊อกน้ำ เป็นต้น

หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้เช่า

หลังจากที่ผู้เช่าได้ทำสัญญาพร้อมกับชำระเงินประกันการเช่าเรียบร้อยแล้ว โดยปกติตามธรรมเนียมปฏิบัติจะเก็บเงินประกันเท่ากับอัตราค่าเช่า 2 เดือน และเมื่อมีการเข้าอยู่เรียบร้อยแล้ว ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์) นอกจากนี้ผู้เช่าต้องรักษาสภาพทรัพย์สินภายในสถานที่เช่า ให้เรียบร้อยตามสภาพที่ได้รับมอบมาและต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือซ่อมแซมให้เรียบร้อยหากชำรุด โดยอาจจะมีการระบุเพิ่มเป็นเงื่อนไขพิเศษในสัญญาด้วยก็ได้ว่ามีเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินอะไรที่ผู้ให้เช่า ยินยอมให้ผู้เช่าสามารถใช้งานได้

การระงับสัญญาเช่า

การระงับสัญญานี้อาจมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่น เมื่อหมดสัญญาเช่า ผู้เช่าถึงแก่ชีวิต หรือทรัพย์สินนั้นสูญหายไปเช่น ไฟไหม้ แผ่นดินถล่ม ซึ่งกฎหมายได้อนุญาตผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้โดยมิต้องบอกกล่าว

อีกทั้งในกรณีของการระงับสัญญาเช่าอาจเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าระบุให้สิทธิบอกเลิก หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อสำคัญ เช่น ไม่ชำระค่าเช่า หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่า แต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่งแต่ไม่จำเป็นต้องบอกก่อนล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน

หากไม่ได้รับความเป็นธรรมในเรื่องของ “สัญญาเช่า” สามารถแจ้งได้ที่ไหน ?

ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ให้เช่าหรือเป็นผู้เช่า คุณก็สามารถแจ้งปัญหาเกี่ยวกับสัญญาเช่าให้กับทาง สคบ.ได้ เพราะกฎหมายใหม่ ได้มอบหน้าที่ให้ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สคบ. เข้ามาดูแลผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่า หรือหากคุณเป็นผู้ให้เช่าแต่รู้สึกว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมก็สามารถแจ้งเรื่องร้องเรียนได้เช่นกัน โดยติดต่อได้ที่หมายเลข 1166 หรือร้องทุกข์ออนไลน์

รายละเอียดทั้งหมดนี้ ถือได้ว่าเป็นข้อกฎหมายและรายละเอียดที่สำคัญในการทำ “สัญญาเช่า” ซึ่งถ้าคุณเป็นผู้ให้เช่าหรือเป็นผู้เช่า รายละเอียดข้างต้นนี้คงจะมีประโยชน์กับคุณอย่างแน่นอนในอนาคต!

และสำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดเพื่อเช่า/ซื้อ คุณก็สามารถเข้าไปเลือกชมโครงการคอนโดกว่า 4,000 โครงการ ทั่วประเทศได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ค้นหาคอนโดที่มาแรงมากที่สุดแห่งยุค